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江南区2020房价暴涨?南宁2020年11月房价地图,地价成为明年房价推助器,明年房价如何 幸福里

发布时间:2020-02-14 06:00   来源:网络 点击 :
南宁2020年11月房价地图,地价成为明年房价推助器,明年房价如何
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原文标题:南宁2020年11月房价地图,地价成为明年房价推助器,明年房价如何
原文发布时间:2019-11-13 08:08:46
原文作者:南宁房产经纪人小玉。
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幸福里

地产顾问小玉

老铁们,你们没有看错。今天这篇文,要预测的就是一年之后的南宁房价。

南宁2020年11月房价地图,地价成为明年房价推助器,明年房价如何

「短期看金融,中期看土地,长期看人口」

这句话是很多人知晓的房价涨幅依据。但房产小玉认为,当下的南宁,政策才是直接影响房价走势的关键。政策除了通过金融方式来体现外,还能通过土地出让的方式,合理管控房价。

2019年全年,南宁土拍市场出现不小的变化,许多地块在出让时已不再限制最高毛坯价。另一个不可忽视的政策变化,就是旧改项目高频出现,动不动就是上千亩的土储放量。

这一现象的背后是,是地方政府响应年中时国务院常务会上,关于推进老旧小区改造的工作部署。

这两项政策的变化,是否会影响明年的南宁楼市?今天房产顾问小玉做个预测,用最直观的方式,告诉买房人,2020年11月南宁房价会有哪些变化、各居住版块新盘房价如何。

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青秀三岸版块价格有望破2W+

青秀三岸版块明年有可能会有大批新增供应待上市。由于今年上半年高价地频出,像龙湖双珑原著、美的悦江府、玉桶金项目若在明年集中上市,这个版块房价有望突破2万元/㎡。最高毛坯价或可能达到2.5万元/㎡。

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▲三岸版块2020年11月房价地图

而东站圈内,未来一年住宅货量主要集中在融创九熙府、轨道御珑壹号城、东方尊府三盘,预计明年11月主力价将达到1.6万元/㎡。

明年若是合坡路能顺利建成使用,会对融创九熙府的价格有利,存在上涨1000~2000元/㎡的可能性。

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▲东站圈2020年11月房价地图

而货量不多的凤岭北、凤岭南、埌东等老城区一带,或因为这两个新兴区域的发力而再次被拉高二手房价格。特别是凤岭南版块,目前在项目不多,保利领秀前城1.7万元/㎡、唐樾青山、彰泰红推洋房产品1.6万~2万元/㎡。东盟商务区二手房大多在2万元/㎡以上。

老城区地段地铁上盖项目云星城均价3.2万元/㎡,卖70年产权住宅公寓,龙光玖珑华府也传闻说会接近2万元/㎡。

由此可见,青秀区成熟地段的房价到了明年,达到2.5万元/㎡应该不是问题。

柳沙版块虽出货越来越少,但作为南宁唯一国宾区,房价只会越来越贵。阳光城与凯南合作项目阳光城江山璟原无论从拿地价格,还是区域二手房价格判断,未来均价接近2万元/㎡的可能会略高。

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▲柳沙2020年11月房价地图

兴宁东持续横盘模式

兴宁区在明年最大的看点会集中在兴宁东版块(也只有这块有充足货量了)。由于走量较为缓慢,预计明年的价格涨幅不会太大,持续横盘状态。

除非年初有利好政策落地,有利开发商加快推货,否则仍会保持在1.1万~1.2万元/㎡区间主力价。

万科第五城这个纯新盘,将会以万科在南宁的首个别墅产品亮相,无论是产品力还是价格都很值得期待。

由于该项目并不限价,也无产权移交配建面积,又将打造别墅产品,价格实在难以做猜想。只能参考周边华夏院子的别墅产品,目前售价2.3万元/㎡,但老驴觉得万科大概率不会高到这个价位。

而另一个高端项目联发臻境也蓄势已久,会否与万科第五园的档期神同步,我们静观其变。

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▲兴宁东2020年11月房价地图

空港将成为江南供量新区域

就2019年土拍的情况看,江南区的战场已经陆续向空港经济区外延。

悦桂融创云图之城、悦桂绿地新世界、云星钱隆御园、雅力富御珑府、山湖海上城已经陆续亮相,明年年初要是空港还继续有储备地块放出,这个区域的关注度有可能会持续走高。

预计明年11月吴圩房价大概可达到7500元/㎡,明阳稍微低一些,大约会在5800~6500元/㎡的均价浮动。

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▲空港2020年11月房价地图

而发展相对成熟的江南核心地段,像中建邕和府、龙光江南院子、奥园瀚德棠悦府、龙光玖誉城价格会在1.2万~1.3万元/㎡区间浮动。沙井版块新盘中南春风南岸目前放风价1.2万元/㎡,毕竟是江景房,未来或会有10%的涨幅。

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▲江南2020年11月房价地图

其中有2个项目价格有可能会突破区域均价,一个是华润西园悦府,另一个是五一路旧改项目。因为地处江南区配套齐全的地段,两盘皆为旧改地,溢价能力还是很高的。

综合看来江南区明年或会因为两个旧改项目的推货,均价小幅上涨1000~2000元/㎡。

西城旧改项目看点更多

西乡塘区明年上市的新项目中旧改地占比较多,建发鼎华北大珑廷、安吉大唐世家、华润置地万象华府补充地块、人和公园溪府这四盘皆为旧改盘。均价或会在1.35万~1.4万元/㎡区间。

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▲西乡塘2020年11月房价地图

金科在罗文大道的新项目案名为金科天籁城,占地23亩。根据当前相思湖版块不温不火的样子,预计明年11月的相思湖版块,房价能到1.2~1.25万元/㎡左右已是最大提升了。

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▲相思湖2020年11月房价地图

五象仍有望水涨船高

最后说说五象新区。

良庆区范围内蟠龙版块、五象湖版块以高端产品居多,毕竟占据城区最极品的地段。龙光天瀛、建发央玺、新希望地块,三个高地价盘集中上市后,一野能拉动五象湖直奔凤岭均价。破2万元/㎡只是时间问题。

路桥锦绣城(补充地块)有可能延续优先本集团职工购买,后续以指标房对外出售,所以价格是一回事,能不能买到又是另一回事了。

盛邦滨江府位于蟠龙版块临水地段,接光明澜湾九里项目未开发地块,根据区域当前均价有可能在1.7万~1.8万元/㎡上下。

而合景叠翠峰照现在的位置来看并无太多亮点,未来价格与区域持平的可能性较大。1.2万~1.3万/㎡左右,价格可参考旁边华润置地悦年华项目。

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▲良庆以北2020年11月房价地图

良庆以南,保税物流园版块今年几乎没有新地块出让,按当前在售项目的均价,1.1万~1.2万元/㎡上下浮动。明年若没有新项目入市价格上估计变动不大。

当然以上区域项目是否存在绑车位,绑几个,就看开发商心情了。

邕宁区明年最大的看点估计会集中在龙岗版块。

原因是滨水版块目前在售项目已进入推货后期,并且区域内并没有新项目推出。一直不温不火的龙岗版块,却在2019年一下推出几幅住宅用地,地段也还算可以。

金科博翠天宸、世茂金科博翠江山、天隆江湾学府三幅地块距离很近,明年11月主力价预计会在1.3万元/㎡左右。

一直靠哈罗礼德学校带热度的中海哈罗学府,如果后期自身产品再无亮点凸显,光靠这个学校带热度,未来区域竞争力、存在感会很有限。

明年龙岗这几盘是否会引发区域价格战,值得期待。

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▲龙岗2020年11月房价地图

最后,2020年11月南宁住宅均价走势如何?

照我看,全市会在当前均价基础上,上浮10%~20%。能拉动全市均价上涨的版块主要集中在青秀三岸,良庆五象湖。兴宁横盘的可能性较高,决定西乡塘、江南涨幅的楼盘主要集中在旧改项目。因为旧改项目不存在限价的束缚,这些产品的定价估计会与二手房挂牌价持平,碰上市场好,高于二手房价格10%~15%也有可能。总体来看,明年年底青秀、五象热点版块的房价和购房门槛有可能更高;兴宁房价预计变化不大;西乡塘、江南旧改盘或成为强势抢手货。

以上纯属个人对2020年11月房价的预测,并不包含有可能会出现的外收、捆绑车位等现象,仅供参考。

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