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郑州房产?5个大盘,近4万亩土地,10月集中入市,郑州城南神盘们要开战 幸福里二手房

发布时间:2019-11-28 19:00   来源:网络 点击 :
5个大盘,近4万亩土地,10月集中入市,郑州城南神盘们要开战
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原文标题:5个大盘,近4万亩土地,10月集中入市,郑州城南神盘们要开战
原文发布时间:2019-10-14 17:08:19
原文作者:商都房产网。
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5个大盘,近4万亩土地,10月集中入市,郑州城南神盘们要开战


今年竞争最激烈的两个地方,一个是双湖科技城,小规模贴身肉搏;一个是城南,大规模近身作战。

提起“城南”,很多人第一反应就是管南。其实,战火弥漫,二七已悄然入局。

最早一批管南神盘之战,从2015年就开始了,以正商中州城、绿都澜湾、鑫苑国际新城、永威城为代表。2019年,富田城九鼎公馆和融创城高调入局。


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到目前为止,管南这个6个楼盘最新的局面是这样的:

1、鑫苑国际新城,预计10月份有一批50-80平左右的小户型住宅开盘,均价15800。

2、正商中州城基本无房,少量大面积125平房源在售,均价12500。

3、永威城最后一期6期,预计10月26号开盘,均价15000。

4、绿都澜湾最后一期7期,10月13号刚推出高层6#,均价15500。

5、富田城九鼎公馆,目前二期正在加推7#,均价15500。

6、融创城,二期,预计10月底开盘4#5#6#8#,均价14500,精装。

除了三环内的鑫苑国际新城,上面这些楼盘都在三环四环之间,而且媒体经常提及,大家也都比较熟悉。

管南特殊的地理位置,成就以上这些楼盘的高关注度。反过来,也是这些大盘集中入市、持续推盘,也让管南版块保持了持续的热度。

近期,随着碧桂园名门时代城、富田城九鼎华府、正商生态城3个纯新盘的入市,管南的战役已经越过四环向南扩大。

同时因为临近年末,各大房企进入最后冲刺阶段,二七新区的郑州华侨城也在同一时期开盘。

同样的推盘节点,同样的千亩大盘,同样的大盘首开,以及重合的价格区间,郑州华侨城的入市,使得郑州城南的竞争由区域内部战争变为区域之间的战役。

临近集中开盘,我们就来盘点下这一波战役中的楼市新秀们。

01

楼盘概况


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富田城九鼎华府

富田城九鼎华府与富田城九鼎公馆,一个在四环内,一个在四环外,是同一个开发商,但是两个不同的项目,属于不同的产品系列。九鼎华府相比九鼎公馆位置更差一些,产品也更偏向刚需一些。


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九鼎华府位于东三环、紫辰路、南四环合围的三角地带,占地约9800亩,共有3所幼儿园、1所小学、2所初中,十七里河穿过项目,附近有4号线、14/16号线地铁。

首期地块是4号院,位于十七里河东侧,占地40亩。距离2020年通车的地铁4号线最后一站河西北站,约1公里。容积率2.99,6栋高层,户型有98,105,115,125,都是三开间朝南。


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从户型配比上来看,九鼎华府还是偏刚改的,最小98的户型,主卧还做了套间。

9月29号刚刚首开,均价13000-14000元/㎡,毛坯,价格真心不便宜,不过据说去化率85%。

碧桂园名门时代城

碧桂园名门时代城位于郑州市京广路与南四环交汇处,位于紫荆山南路的西边,项目总占地5880亩。


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首期11号地块位于整个项目的中间位置,战马屯明渠(规划中)和京广快速路交叉口,占地75亩,容积率约2.99,共6栋33层高层、3栋24-26F中高层和1栋幼儿园及1500㎡商业配套。


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碧桂园名门时代城首批推出11#12#,主力户型89三房、113三房。 预计10月底前首开,释放价格区间12800-14000,精装。

正商生态城

正商生态城,位于南四环郑新路南,占地近万亩。规划七所小学、四所初中、三所高中,以及5大公园,以及商业等,西北角有南水北调运河和十七里河两条河流半包围项目。


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首期项目位于项目中部位置,首开1号院和2号院,产品包括洋房和高层,容积率2.49,户型从94-143平不等。


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正商生态城预计10月20号开盘,价格区间,高层11000,洋房13000。

绿地花语城

绿地花语城在上文,我们没有拿出来说。这个盘看似是个新盘,其实是绿地公园城的四期,更改了案名。


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绿地公园城目前处于三期平销期,毛坯13000左右,四期改名叫绿地花语城,分为两个地块,东南角地块为高层+洋房的高低配产品,西北角地块为纯高层。 据了解,10月份也会开盘,均价14000-15000,精装。

郑州华侨城

以往,大北区热火朝天的时候,二七区看着,管南群雄争霸的时候,二七区看着。现在二七区终于可以扬眉吐气了,因为郑州华侨城来了。


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郑州华侨城位于郑密路,占地7500亩,成南北向狭长分布,金水河从项目中心由南向北蜿蜒穿过,项目以文旅配套为主,包含大型商业中心等,住宅项目只有800亩左右。


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首期地块位于北部地块,距离南三环最近,占地约74亩,容积率2.49,6栋洋房,5栋高层,1所幼儿园。高层102㎡—129㎡三房产品,洋房为143的四房。

预计10月19号首期开盘,价格区间:高层 13000-13500,洋房15500-16000,毛坯。

02

产品对比

以上5个楼盘,都是千亩甚至是万亩大盘,如果把他们总占地面积加在一起,有近4万余亩土地,相当于10个郑州大学。

大盘的优点就是学校、商业都会有,自身配套比较齐全,比如郑州华侨城住宅配套比能达到1:8。但是大盘的缺点是落地时间长、成熟周期长,这一点也需要购房者也要做好心理准备、眼光放长远。

从外部环境上来,这几个楼盘基因都不错。既有低于3的容积率,又有大面积的绿地公园和河流。

比如绿地公园城直接以“公园”作为案名,项目内共规划了23个公园,正商生态城直接以“生态”入案名,项目双河交汇形成5千米的绿化带。

不过,由于四环外本身就处于开发期,规划中的地铁还未落地,交通暂时还不太成熟,近期主要靠二号线延长线,以及2020年通车的4号线。

所以,这几个楼盘首期地块距离地铁都不太近,无论是富田九鼎华府距离4号线河西北站还是碧桂园名门时代城距离二号线南四环站都在1公里以上,当然后期部分地块在这方面会好些。

其实,几个楼盘最大区别主要在与产品和品牌。

正商生态城和富田城九鼎华府这两个万亩大盘,一个在小李庄站的西广场,一在东广场,都是本土优秀房企,正商群众基础广,富田这几年口碑也直线上升。

富田九鼎华府是纯高层,独栋独单元,跟九鼎公馆一样水电地暖插座全部走好,属于点位精装交付,户型起步比较面积大,最小98平,而且主卧做了套间,产品偏改善。

正商生态城,高低配,洋房和高层都有,户型面积也跨度较大,适合的客户群体更广。

碧桂园名门时代城,是一线房企和本土房企合作楼盘,首期只推出两个户型,而且小户型占比较大,产品更偏刚需些。

郑州华侨城,属于央企,自带“华侨城”这个超级IP ,而且从2013年至今已经在郑州流传了6年,再加上所处的二七新区存在感比较弱,所以这个楼盘民众期待值比较高。目前项目已经和幸福路小学签约,无论是从整体的产品规划还是首期产品定位上来看,都属于改善性产品。

绿地公园城,是国企,但是绿地在南部开发的绿地滨湖国际城、绿地城以及我们今天提到的绿地公园城都不算是热销楼盘。可能在大家心中,相比住宅开发,绿地还是更适合做地标。

03

价格对比

之前,三四环之间的项目,融创城是底。但是现在,融创城二期做精装,价格已经涨上来,三四环片区均价稳定在14500-15500。

特别是绿都澜湾,这些年户型一直没有太大改进,但价格却一路扶摇直上,从2016年一万出头,到刚刚7期开盘15500,直指片区天花板。

四环外,我们梳理一下价格:

1,富田城九鼎华府,毛坯,高层13000-14000。

2,正商生态城,毛坯,高层11000,洋房13000。

3,绿地公园城三期,毛坯,高层13000。

4,碧桂园名门时代城,精装,12800-14000。

5,绿地公园城四期(绿地花语城),精装,高层14000-15000。

明显,虽然四环外片区高层均价11000-14000不等,跨度较大,但是价格梯度已经形成。

正商生态城和碧桂园名门时代城走的是性价比之路,富田九鼎华府价格稍高,还是承袭富田九鼎公馆的风格,拼溢价。绿地公园城价格不低,性价比一般。而郑州华侨城价格,虽然与二七区其他楼盘相比价格略高,但是与管南四环外相当。后期,这个价差会不会与管南四环内看齐,还是个未知数。

整体而言:

正商和碧桂园性价比都不错,想要毛坯,对价格更敏感,多看看正商。想省心买精装,对地铁交通需求更强烈更急切,而且上班在金水老城一带,2号线出行更多,多看看碧桂园。后期高频率向东通勤,想赌一把后期升值的,可以看看富田。

绿地公园城,现在前有猛虎后有追兵,恐怕是更难卖了。

郑州华侨城是二七新区少有比较纯粹的改善项目,首期更临近三环,想在南部置业,也不一定非盯着管南,工作生活在西南的话,可以看看。

这么多大盘入市,大家是不是已经挑花眼了?如果是你,你会怎么选?咱们留言区见。

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