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莲湖区2020房价暴涨?干货预警!2018年西安房价涨幅达15%?2019年房价上涨还是回调? 幸福里二手房

发布时间:2019-11-08 20:06   来源:网络 点击 :
干货预警!2018年西安房价涨幅达15%?2019年房价上涨还是回调?
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原文标题:干货预警!2018年西安房价涨幅达15%?2019年房价上涨还是回调?
原文发布时间:2019-01-04 14:57:15
原文作者:西安楼市AI。
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回顾2018年的西安楼市,可谓一部动人心弦的大片。今天起AI君陆续会从房价、大事件、政策及城建等方面全方位解读2018年的西安楼市。首先我们来看“2018年房价”。

因为“啃数据”是AI君的事,普通购房者需要的是结论!因此我们全部以问答的形式体现,直接给到购房者关于房价这12个问题的答案。


【文章较长,但干货爆棚!建议先收藏,再观看哦】


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干货预警!2018年西安房价涨幅达15%?2019年房价上涨还是回调?

2018年西安楼市实际推盘量

仅占年度计划的58%


备注:以下数据均来自西安&西咸新区物价局公示。

干货预警!2018年西安房价涨幅达15%?2019年房价上涨还是回调?


1、2018年西安上市了多少项目,多少房源?

西安及西咸新区总计公布有194个项目131261套房源的备案价。

2、占年初计划推盘量的多少?意味着有多少将遗留至2019年?

2018年西安实际推盘量仅占比全年计划量的58%,粗略统计预计有10万套房源将遗留至2019年入市。这意味着2019年房源供给量将十分充足。

3、西安占比多少,西咸新区占比多少?

从占比来看,在西安2018年总计公布的13.1261套房源中,“独立门户”的西咸新区2018年共备案房源10696套(含之前由西安发布的西咸新区备案房源4830套),总仅占比西安总备案房源量的8%。

4、洋房、高层各占比多少?

从产品来看,西安2018年总计推出高层109642套,占比83.53%,小高层:19049套,占比14.51%,洋房2570套,占比1.96%。【备注:洋房层高6层以下,小高层高7-15层,高层16层以上】高层依旧占据了绝对优势,但洋房占比有了明显提升,预测这个趋势也将延续到2019年。这除了西安人民对住房舒适度需求的提升,也因为随着地价增高,倒逼房企倾向于高端产品。

5、精装占比多少,毛坯占比多少?

2018年西安备案的房源中,精装占比52%,毛坯占比48%。精装占比已高于毛坯。

6、2018年西安哪月房源备案量最多?哪月最少?原因是什么?

7月是全年备案房源最少的月份,是由于当时624新政出台之前,西安有一个多月的时间无盘开售,备案价和预售证照常公示,但放量减少。新政出台之后,累积的这批备案及获证房源在6月25日晚登记平台上线后,陆续开始线上登记,首批登记房源约9155套房,但锁住了4万多人

值得一提的是,西咸新区是在8月21日开始独立备案的。这里还有个小插曲,蓝光公园华府当时在西安和西咸新区同时备案,但在西安市8字头,在西咸新区则破万,最后还是因为销售节点按照西安的“低价”卖了,那也是蓝光最后一批8字头,之后西咸新区的备案价就一直在“追赶超越”西安,势头迅猛。

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干货预警!2018年西安房价涨幅达15%?2019年房价上涨还是回调?

2018年西安房价走势

整体涨幅达15%


备注:以下数据均来自西安&西咸新区物价局公示,月度、年度均价是根据实际推盘量及房源均价计算的均值,可能存在一定的误差,仅供参考。

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7、2018年西安均价在多少?

纵观2018年西安各月房价走势,整体均价维持在1.3万元/平左右,年尾环比年初涨幅高达15%。其中1、3、9月房价处于“低谷”,主要是因为当月推出了大量低于区域均价的房源——1月的上和郡、新界住宅小区、智慧新城、天悦东都、华安紫竹苑、保利林语溪均为8字头,3月份金辉世界城C区,小可爱也才1.3万元/平,而均价处于“高峰”的2、6、11、12月份也是同样的道理,推出了大量高于区域均价的房源,且主要是洋房的推售旺月。所以2018年骚瑞均价整体维稳,但依旧是买的越早越便宜。

8、2018年西安房价最高的区域是哪?最低的是哪?高层和洋房差距在多少?

2018西安房价最高区域高新(17381),与房价最低区域国际港务区(10551)的差价近7000元/平;同时不同产品之间的房价也存在差异,如高层与洋房(别墅)也存在大约3000元/平的差价;装修房和毛坯的高层差价则在900-2400元/平,洋房则主要以毛坯为主。

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干货预警!2018年西安房价涨幅达15%?2019年房价上涨还是回调?

2018年各区域房价走势


备注:以下房源均价数据是根据2018年西安物价局、西咸新区开发建设管理委员会房源备案价计算,区域划分根据物价局备案地址划分,部分楼盘所属区域可能存在误差,仅供参考。

9、什么是2018年西安房价的三大梯队?

相较于平稳上涨的西安整体房价,各个区域的价格起伏则比较大。AI君统计了西安13个区域2018年的均价走势,发现了3个梯队,基本与2018年年初的预测一致。


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三个梯队:房价标杆区域、主城区和新区。

第一梯队【1.5万以上】——高新曲江

第二梯队【1.3万-1.2万】——新城雁塔未央莲湖(主城区)+浐灞沣东

第三梯队【1.2万以下】——长安航天属于洼地,经开灞桥国港则因距离主城区较远,发展处于规划阶段,价格较低

10、高新与曲江之争谁赢了?

从数据来看,曲江低于高新2K元/平,高新区目前房源密集区是高新二期核心地段,房价处于高位。而曲江一期围湖而建,宜居宜业,是西安高端住宅集聚地,目前业已发展饱和,鲜有新盘上市;曲江二期韭菜楼扎堆,虽然依旧宜居,但与曲江一期还是有较大差距,目前仅有靠近曲江一期的中海城、金辉世界城版块发展较为成熟,其余区域人气较低。这些因素导致曲江二期房价相比高新区“略逊一筹”。不过,随着地铁4号线的开通,曲江新区的区域功能得到进一步完善!而随着曲江二期的发展饱和,再要走可能就需要临潼曲江旅游文化区接力,高新三期虽然才刚刚起势,但云轨、地铁、产业园区、国际医院的各项加持之下,后期发展前景十分看好。

11、浐灞与沣东之争谁赢了?

浐灞与沣东一直是西安新区中的大热门。从房价来看也紧随在主城区之后,浐灞的价格甚至超越了莲湖区。而浐灞与沣东之争,从数据来看浐灞超了沣东700元/平,但是实际上这个差价里有些“门道”——浐灞的洋房别墅的量价均高于沣东,沣东的高层小高价格则高于浐灞。

2018年浐灞总计推出525套洋房(别墅),均价在2万元/平左右,相比沣东推出的洋房仅有300套,而且价格1.7万元/平,高出3000元/平。但浐灞的高层和小高层的均价低于沣东203—535元/平。

12、13个区域明细?

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第一梯队

1.5万元/平以上——高新区、曲江


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高新区


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高新区2018年总计公布8459套房源的备案价,均价约为1.7万元/平,整体房价较为平稳,其中7月、9月无新盘推出,3月推出的大部分楼盘价格均低于区域整体均价,如鸿锦城罗曼尼(1.1万元/平)、高新大都荟(1.2万元/平)等。

明细如下:【备注:高层、洋房、别墅等类型差价较大,所以取每个楼盘的最高均价和最低均价,且以最低价排序,方便大家查看,仅供参考】


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曲江新区


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2018年曲江新区今年总计公布了17630套房源,整体均价约为1.5万元/平,2月到3月,7月-10月房价浮动较大,是由于2月推盘量较少,且以别墅为主,拉高区域均价;而7月-10月推盘以低价刚需盘为主,拉低区域均价。

明细如下:


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第二梯队

1.3-1.2万元/平——新城区、雁塔区、未央区、莲湖区+浐灞区、沣东区


第二梯队是西安老牌城区, 这些区域无论是从人口、配套、交通各方面来看都是比较成熟的,但因城区发展较久,且较为缓慢,尤其是莲湖区、新城区、雁塔区部分区域。浐灞和沣东紧追不舍。

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新城区

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新城区2018年区域均价约为1.4万元/平,是主城区中推出房源最少的区域。整个区域的均价全靠融创西安壹号院及就掌灯这两个项目拉起来的。

新城区总计公布2291套房源备案价, 推盘量前三的项目为:上和郡、华清学府城及就掌灯。

新城区2018年公示备案价的项目有:


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雁塔区



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雁塔区2018年区域均价约为1.4万元/平,区域房价走势比较陡峭,2月和7月无新房源推出,9月价格处于“低谷”是因当月只有华安紫竹苑一个项目公示了备案价。

雁塔区总计公布10913套房源的备案价,推盘量前三的项目为:龙湖紫宸、融创西安宸院及真爱万科公园华府

雁塔区2018年公示备案价的项目有:


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未央区

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未央区2018年区域均价约为1.3万元/平,总计公布16135套房源的备案价,推盘量前三的项目为:碧桂园凤凰城,绿地峰辉及世茂璀璨倾城。

未央区2018年公示备案价的项目有:


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莲湖区



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莲湖区2018年区域均价为1.3万元/平,年度房价走势起伏较大,其中1、2、7、9月无新房源推出,主要是因为主城区发展已近饱和,新房较少。

莲湖区2018年总计公布6396套房源的备案价,推盘量前三的项目为:金辉高新云璟、万科金色悦城及中南青樾。

莲湖区2018年公示备案价的项目有:


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浐灞区


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浐灞新区是不仅是新区中推盘量最多的区域,在西安所有区域的推盘量排列中也是仅次于曲江。区域整体均价约为1.3万元/平,均价较高主要是由于2018年推出的别墅、洋房及小高产品占比较高。

浐灞新区2018年总计公布16445套房源的备案价,推盘量前三的项目为:中南樾府、御锦城及华远辰悦。

浐灞新区2018年公示备案价的项目有:


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沣东新城



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沣东新城是西咸新区目前唯一一个限购区域,2018年8月份“独立”于西安之外,拥有自主公示备案价和线上登记的权力,2018年区域均价约为1.3万元/平,直逼西安主城区。

沣东新城总计公布10696套房源的备案价(西安物价局及西咸备案总和),推盘量前三的项目为:绿地新里城、中建昆明澜庭及蓝光公园华府。

沣东新城2018年公示备案价的项目有:


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第三梯队

1.2万元/平以下——长安区,航天区,经开、灞桥、国港



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长安区



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长安区2018年区域均价约为1.2万元/平,总计公布15987套房源的备案价,推盘量前三的项目为:海亮德文郡、万景荔知湾及融创南长安壹号。

长安区2018年公示备案价的项目有:


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航天新城

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航天新城算是起步较早的一个新区,2018年区域均价约为1.2万元/平,区域内新盘较少,2月、9月份就没有房源推出。

航天新城2018年总计公布4895套房源的备案价,推盘量前三的项目为:红星紫御半山、航天新佳园及大华翰林华府。

航天新城2018年公示备案价的项目有:


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经开区



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经开区2018年区域均价约为1.1万元/平,其中1/2/7/11月均无新房推出, 12月均价较高是因为龙湖景粼天序推出大平层(均价1.7万元/平)。

经开区2018年总计公布3918套房源的备案价,推盘量前三的项目为:中南紫云集、城市锦上及惠风壹品。

经开区2018年公示备案价的项目有:


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灞桥区

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灞桥区2018年区域均价约为1.1万元/平,总计公布8453套房源的备案价,推盘量前三的项目为:中国铁建花语城、辰宇世纪城及清凉灞柳。

灞桥区2018年公示备案价的项目有:


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国际港务区


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国际港务区是今年较为热门的区域,主要是因为全运会的带动作用。整个区域均价约为1万元/平

国际港务区2018年总计公布9101套房源的备案价,推盘量前三的项目为:绿城全运村、绿地璀璨天城及汇悦城。

国际港务区2018年公示备案价的项目有:

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AI君有话说

西安2018年4、5、6月及10、11月是整年推盘的两个高峰,上半年西安市场火热,购房者入市积极,但供小于求,去化率近乎100%。而下半年西安房管局坚持住房不炒,严控房价,强降西安房市温度,购房者观望情绪明显,市场转凉,同时在四季度房企年度任务及资金周转的压力下,推盘量上涨,楼市供大于求,去化率降低到70%左右。2018年房价的走势也是稳中有涨,年尾环比年初上涨15%。

而2019年首先紧盯2019年上市计划,房源会否井喷?2018-2020年西安184个村子的拆迁释放的购买力是否接的住这海量房源,限价、限售、限贷、限购“四限”是否有望放宽?这些都会决定2019年的市场走势,但总体来讲,要么供需两旺,要么可能“有价无市”。


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原文作者:西安楼市AI。

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