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昌平区2020房价暴涨?区域报告:“北京大脑”迎来身价快速增长期,昌平买房收藏版 幸福里APP

发布时间:2019-11-06 16:01   来源:网络 点击 :
区域报告:“北京大脑”迎来身价快速增长期,昌平买房收藏版
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原文发布时间:2019-03-26 17:18:23
原文作者:买房情报局。
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翻开北京地图,在北部能看到一个“大脑形状”的区域——昌平区。十年前,这里是“海朝睡城”,因低廉的房价或房租,聚集了大量海淀和朝阳互联网从业者;而今,昌平创新产业和高素质人口聚集,已蜕变为名副其实的“北京大脑”。

昌平区位于北京西北部,素有“京师之枕”之称,既是北京的城市发展新区、又是生态涵养发展区,也是大运河、长城和西山永定河文化带交汇之地。分板块看,“回天地区”(回龙观&天通苑)配套升级焕发新生机,未来科学城、生命科学园、沙河大学城和TBD(北京科技商务区)崛起为经济新引擎,生态涵养区文化生态建设坚实迈进,昌平区大有开挂的架势!

未来,在北部科技创新产业带和三个文化带建设的加持下,昌平将成为国际一流的高等教育和科研机构聚集区。

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昌平房地产市场发展有三个重要支撑:1、地段价值,昌平属于城市发展新区,虽与海淀、朝阳接壤,房价却低出30%左右,交通配套完善使昌平地段价值日益凸显;2、人群支撑,未来科学城、生命科学园、科技商务区等创新产业高地,吸引了全球一流研发机构和人才聚集,高端居住需求旺盛。3、生态文化价值,昌平大部分地区属于生态涵养区,上风上水、重山叠翠,宜居宜业价值巨大。

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接下来,局长就为各位从楼市价值、配套资源、规划红利和热门板块等维度,为您详解昌平区三年坐稳北京楼市成交头把交椅,房价从3万+到5万+的上位之路。

楼市价值

1、近1年房价徘徊在5.5万元/㎡

昌平区房价快速上涨起势于2015年,彼时热盘国风美唐开盘价率先突破3万元;2016年下半年开始,昌平房价实现“稳3望4”;2017年昌平房价稳固在4万+时代;2018年、2019年昌平区房价处于平稳状态,紧紧围绕5.5万元/㎡上下徘徊。

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2、楼市供销两旺

从2017年开始,昌平坐稳北京楼市成交的手把交椅。而在2018年,昌平区成交均价为50310元/㎡,并以278.2亿元总成交额和3677套总成交量,问鼎北京新房成交市场的“双冠王”。2019年前两月,昌平区新房成交合计627套,区域内楼盘还未集中放量。

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近两年,昌平区新房市场处于供销两旺的状态,入市量与成交量基本持平。据了解,仅昌平区的回龙观板块,就聚集了近50万外来常住人口,侧面说明昌平区房地产市场的需求持续且旺盛。

3、限价房和别墅双峰并峙

2019年昌平区新建商品房市场呈现限价房和别墅双峰并峙的供应格局。

一方面,昌平是北京传统的别墅区聚集地,区境内分布着八达岭别墅区、奥北别墅区、温榆河别墅区三个别墅区。从2017年开始,昌平别墅供应和成交表现始终比较亮眼。现阶段昌平别墅市场以千万级以上的城市别墅产品居多,购房者可选择的空间较大。

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另一方面,北京2019年新增供应入市的5万套限价房,主要集中在大兴、昌平、亦庄、丰台等地。其中,昌平区的限价房集中在昌平线地铁站沿线,成交去化较为良好。

4、土地供应处于高位

从2018年北京市土地供应情况看,成交地块主要分布在昌平、顺义、大兴等近郊新城区,尤其昌平区,供应的土地以居住用地为主,且多是限房价、竞地价模式,即未来全部建设成限房价项目。

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近一年昌平区土地供应量较高,可以推测,未来一两年昌平还将迎来较大规模的新房入市。

配套资源

中轴北首,昌平区是全球领先的创新力和精英人士聚集地,代表着国际化的配套品质和生活方式。创新产业聚力、教育资源汇集、医疗条件完善、交通配套完善,使得这里成为北京面貌变化最快、最具经济活力的区域。

1、地铁高速交通网推进

昌平区现有京藏、京承、京新等多条高速路直通市中心,还有地铁昌平线、5号线、8号线、13号线以及规划中的17号线等轨道交通,以及多条公交线路,保证昌平主要区域与内城区的联系。

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近年来,昌平区仍在持续完善北部地区的轨道高速交通网,打通了林萃路等系列“断头路”。因为昌平居民通过地铁昌平线既能在朱辛庄换成8号线前往亚奥板块,又覆盖了西二旗换乘13号线,辐射范围扩至上地、五道口、望京、亚运村等商圈工作人群。

未来,昌平线将南延至蓟门桥,预计2020年完工,从昌平县城可直通市区;在建的北京地铁17号线,在未来科技城设站,预计2020年12月通车,将未来科技城与望京、CBD、朝阳港等多个商圈,进一步加强了昌平与核心商圈的联系。

2、北城教育资源高地

在高等教育方面,昌平区的沙河高教园区是北京市委、市政府确定的重点大学园区,是一个以高等教育为中心,融学习、工作、居住为一体的现代化学园都市。目前高教园内,中央财经大学、北京航空航天大学、外交学院、北京邮电大学、北京师范大学等高校林立。

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在基础教育方面,昌平一直在重点增加义务教育和学前教育布局。目前已有城北中心六街小学、昌盛园小学、城北中心三街小学、北京市中山实验学校小学、回龙观中心小学等市重点小学。

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重点中学则有首师大附属回龙观育新学校、北京师范大学昌平附属学校、北京师范大学亚太实验学校 、首师大附中昌平分校(北七家镇完全中学)、北京市昌平区第二中学(昌平二中)等。

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3、优质医疗资源丰富

与同环线的大兴区、房山区仅有一两家三甲医院不同,昌平区的优质医疗资源可谓丰富,目前区域内有回龙观医院、积水潭医院(回龙观院区)等三甲医院,以及为数众多的三级医院。

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2019年,积水潭医院二期建设已列入计划,将昌平区会和西城区积水潭医院进行床位统筹,对回龙观可以实现医疗功能的提升。

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4、繁华商圈林立

由于居住人口众多,住宅小区数量增长迅猛,昌平区衍生出不少繁华商圈。成熟商圈意味着丰富的商业配套、便捷的居住生活和良好的区域前景。

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购房者在买房时,应注意关注小区周边的商业环境,因为越靠近核心商圈,代表着配套越齐全、生活更便利,房子也更能保值增值。

5、生态涵养区高水平建设

昌平处在平原与山区的结合地带,是北京母亲河温榆河的发源地,上风上水,有着良好的生态环境,兼容长城、西山永定河、大运河三大文化带,水量充沛,空气清新。

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凭借政府的规划、温榆河水系治理、风沙源治理等一系列环境治理措施,昌平已成为一个宜居宜业的好地方。

6、创新产业走廊成型

随着北京“三城一区”高新技术产业矩阵建设成型,昌平区在未来科学城的全面引领下,与中关村昌平园、生命科学园、沙河大学城和TBD(北京科技商务区)发挥聚集效应,一条高科技产业走廊在昌平逐渐成型。

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2019年,生命科学园将进行三期开发,沙河大学城将进行四期开发,回天地区建设将加快进度,计划实施42个项目。未来科学城高水平建设,提升全球科技创新影响力;以沙河大学城为抓手,全面推进国际一流科教新区建设。

发展规划

北京北部的发展重心在哪里?昌平!

依据《昌平分区规划(2017年—2035年)》,昌平区未来将构建“一轴一带一廊、两城一区多点”的空间结构。其中,“一轴”为中轴线北延长线,“一带”为北部山区生态文化带,“一廊”为协同创新发展走廊;“两城”为未来科学城、昌平新城,“一区”为回天地区(回龙观&天通苑),“多点”为以南口新市镇为代表的7个城镇。

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作为规划发展的关键节点,未来科学城位于中关村科学城和怀柔科学城的连接点上,并与未来的地铁17号线产业走廊、京承高速产业走廊产生联动作用,在京北形成集群发展的千亿产值产业经济带。

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目前,未来科学城已累计建成国家级和省部级重点实验室55个、工程技术中心102个,入驻39家央企的211家下属公司和分支机构,聚集科技型中小微企业4100余家,科技研发人员4万余人、其中“千人计划”专家210名。

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毋庸置疑,未来昌平将诞生一座媲美美国硅谷、比肩中关村的世界级高科技产业基地。

置业热区扫描

1、未来科学城(最热力)

2017年北京城市总规明确提出“搞活未来科学城”,未来科学城被定义为北京建设全国科技创新中心的主平台。在创新产业和高素质人才聚集的影响下,未来科学城板块是目前昌平整个新房市场的沸点,是住宅新盘和土地市场放量的主力区域。

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值得关注的是,区域在建的地铁17号线,首尾贯通了未来科学城和亦庄新城,全程共有20座车站,可直达望京、国贸等热点区域。17号线在未来科学城南区和北区各设一站,方便居民出行,30分钟之内可到达中央别墅区、望京、首都机场、亚奥商圈等主要商圈。

2、北七家(最高端)

北七家板块崛起与奥北别墅区的发源发展有莫大关系,是北京热门的高品质居住区域。北七家板块供应的新房以城市别墅为主,以龙樾华府、北京壹号庄园、国瑞熙墅为代表。整体看,北七家的高端改善住宅供应较为稀缺。

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此外,北七家还分布着不少限房价项目,价格较为亲民,受“7090”政策限制,90平方米及以下的小三居是北七家限价房项目的主打户型,对刚需购房者吸引力较大。

3、沙河(最宜居)

沙河板块位于昌平区中南部的燕山山脉山前平原区,南距德胜门24公里,北距昌平卫星城10公里,八达岭高速公路及京包铁路综穿沙河镇。覆盖昌平线上的沙河站和巩华城站,温榆河上游支流南沙河与北沙河在此交汇,自然生态资源较为优良。

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沙河高教园是带动板块发展的主动力,中科院产业基地则是带动板块高新技术产业发展的主平台。目前,沙河板块推售的是北科建泰禾·丽春湖院子、金科天玺、中海丽春湖墅·温榆府等高端改善住宅项目。

4、回天板块(最成熟)

回天板块是昌平区的大型居住板块之一,区域土地已基本开发殆尽,后期新增土地供应稀缺,难再有新地块推出。

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目前,回龙观仅有领秀慧谷D区、京投发展公园悦府等少量老项目剩余房源推售。

5、南邵(最稀缺)

南邵板块地理优越,位于昌平区卫星城以东四公里,是离北京城区最近的乡镇之一。南邵西有京藏高速、京新高速,北有京通铁路横穿东西,南有昌怀公路经过,覆盖昌平线的南邵站、北邵洼站,交通较为通达。

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南邵板块以泰禾昌平拾景园、北京风景等项目为代表,路劲、招商等多家房企也在该区域拿地,后期还将陆续有更多的住宅房源入市。

6、小汤山(最老牌)

小汤山板块位于北京正北,处在故宫中轴线的北延长线上,南距亚运村17公里,东距首都机场16公里,素有“温泉古镇”的美称。因为天赋异禀,这里是房地产开发最早的区域,周边有北京王府中西医结合医院(三甲)、清华长庚医院(三甲)等优质配套。

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目前,小汤山板块有金科天玺、龙脉公馆等在售楼盘,适合未来科学城、上地、西二旗、沙河等中高端购房者进行改善置业。

编者手记

初见昌平,脑海中浮现出一派理科生模样:工程技术、科技研发、数字通信等创新产业集群排布,央企实验室和研发精英更为昌平更添理性气质。

近五年是昌平区快速发展的关键期,一方面以未来科学城、沙河高教园、TBD科技商务中心、生命科学园为节点的协同创新产业走廊进入价值兑现期;另一方面,昌平人口格局不断优化,人口数量增长的同时,高精尖人才梯队不断壮大,刚需和改善居住需求都很旺盛。

从去年开始,昌平拍出的土地多集中在未来科学城和沙河高教园板块,两个区域均是限价房和别墅产品同时推售,能满足多层次购房者的置业需求。同时,两个区域均是区域生态文化与高新产业建设发展的关键节点,后续将是昌平楼市跃步腾飞的双翅。

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