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徐州2020房价暴涨?始料未及!徐州房价一路大涨44个月,房租却下降了

发布时间:2019-10-27 16:05   来源:网络 点击 :
始料未及!徐州房价一路大涨44个月,房租却下降了
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原文标题:始料未及!徐州房价一路大涨44个月,房租却下降了
原文发布时间:2019-10-23 17:52:15
原文作者:楼市小乔。
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最近,两组数据“敲打”着徐州买房人的心

国家统计局发布9月徐州房价,连续上涨已达44个月;

9月,全国租金进入平稳下行阶段,徐州房租环比下降

简单来说,徐州房价还在涨,但租金却在下降……

如果跟房价相比,当下的租金显得“杯水车薪”,从2016年至今:徐州房价从均价6000元/㎡,上涨至如今的约12000元/㎡,涨幅接近1倍,房租上涨甚至不足20%。

极度地不对称,让买房人,尤其是多套房持有者心理发慌。

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全国租金连跌3个月

物价在涨,房价在涨,购房成本也在增加,按照常理推断,房屋租金也会水涨船高,跟着上涨才对。然而事实并非如此。

据中国房价行情最新发布的数据,9月全国10大省会及副省级热门城市中,有8个城市租金都出现了下跌。

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来源:中国房价行情

从上表中可以看出,这10个城市并非偏居一隅的三四线城市,而是包含广州在内的一线城市,以及各地热门省会城市,可以说比较有代表性了。

并且,这已经不是近期租金首次下跌。自6月达到高峰后,7月开始,转升为跌,进入平稳下行阶段,连续3个月下跌。具体如下:

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来源:诸葛找房

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9月徐州4大主城区房租全线下降

再把目光转回徐州,9月徐州4大主城区,房租全部出现下跌,云龙区、鼓楼区房租甚至低于去年同期水平。

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中国房价行情数据显示,徐州9月租金均价19元/㎡/月,环比(8月租金均价19.17元/㎡/月)下滑0.89%。

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与全国行情同步,从近一年房租走势来看,徐州月租金与一年之前基本持平。

我们不妨把视角进一步拉大到3年的时间,你会惊奇的发现,徐州房租3年以来的变化都不大,而在这期间房价早已是坐上了火箭。

2016年徐州部分区域房租指导价▽

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2019年徐州各区域房租统计▽

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来源:克而瑞

近期在做市场调查的过程中,我们也走访了东区比较热门的民富园及云龙周边板块,周边工作白领租住需求较大,租金水平尚且比较坚挺,但是次新房与老旧小区租金差别较大,以约100平三室为例,民富园平均月租金在1500元左右,绿地世纪城的租金在2000元水平。

但是也有中介小哥表示,“去年也是这个价,一年都没怎么涨了”

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基本可以确定:

1、徐州租金没有涨,较为平稳,或者说疲软;

2、没有出现明显下跌,“微降”主要体现在“议价空间”;

3、新房挤占老房子的市场份额,有电梯的更受欢迎;

4、同一小区,租金的差异在于“装修”,楼层影响正在弱化。

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房租滞涨或许与这些因素有关当然,这波儿租金波动已经不单单是“淡旺季”的情况,因为徐州房价已经连涨44个月,房价基本翻番,但租金却没有太大变动,甚至还不抵一个楼盘单次涨价幅度。

近2年来,楼市火热的背景下,徐州住宅租赁市场疲软,已经是不争的事实。而且不出意外的话,接下来租金平稳,“租不抵贷”仍是大概率事件,主要是:

1、公租房不断投放市场,平价租赁住房供应增多,租金上涨速度减缓。

这些公租房,在满足中低收入家庭住房需求的同时,也减少了租赁住房需求,缓冲了租金上升。

2、供应增多,租金上涨承压。

2015年以来,全国范围内掀起了一股楼市“去库存”风潮。大量商品房库存,从开发商流入个人手中,随着这批房源交付使用,市场上待租售房源增多,也让租金较难上涨。

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租售比最高1:800,徐州房价有多危险?

如果买房是为了投资,就不得不靠投资回报率,租售比就是投资回报率重要参考依据。

房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比高于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果低于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶300还是低于1∶200,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

简单来说,租售比就是月租金/房价,国际公认的是1:300是一个阈值,低于这个数就说明投资价值较小,如果达到1:600就可以认为房价泡沫严重

徐州东区一些热门楼盘,租售比高到吓人,以华润橡树湾为例,9月平均房价为1.77万元/㎡,平均租金仅为21.2元/月/㎡,租售比达到惊人的1:835!每个月的租金甚至不及月供的1/3。

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有机构统计,不考虑其他情况,在年息6%以上的情况下,只要房屋租售比超过1:200,那投资买房就是不划算的。你手头有100万,放在那里光利息收入一年就有6万元,而买房的话如果月租金不到5000块自然不划算。

目前徐州一套售价100万的房子,一般只能收到约2000元钱的月租,平均租售比已经达到1:500,有的区域甚至超出1:800,从这个角度来看,也说明投资买房泡沫严重。

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写在最后

这一波的行情下来,中国的房价就是那么神奇,从来不管租售比是多少、泡沫高不高,就是依靠强大的惯性持续性的高涨。

然而,房子终究是用了住的,越是不合理就越是值得警惕。

当租金长期停留在较低水平,最终的收益“亏损”,显然,房产或许就变成一场“击鼓传花”的游戏。

尤其是当下,“房住不炒”的背景下,房产短期“暴涨”无望,长期持有的情况下,每个月支付高额“月供”的多套房持有者,是否思考过,买房的意义在哪儿?

现如今,租金市场平稳,另一面却是房价、月供高位运行。在此背景下,你还会不顾一切地任性买买买吗?


原文标题:始料未及!徐州房价一路大涨44个月,房租却下降了
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原文作者:楼市小乔。

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