满帆股票网

新津2020房价暴涨?新津崛起的这些年

发布时间:2019-10-26 22:02   来源:网络 点击 :
新津崛起的这些年
本文关键词新津2020房价暴涨,获取更多相关信息,请访问本站首页。
原文标题:新津崛起的这些年
原文发布时间:2019-04-03 11:06:00
原文作者:四川新楼市。
如果您喜欢本文,请关注原文作者,获取更多文章
桓台县建设银行网点
南县农业银行网点
盐城亭湖区中国银行网点

来自公众号:新港联行 作者:OLNY GA GA


秦灭六国,分天下为三十六郡,蜀郡是其一,新津属蜀郡。

地理位置上,新津位于成都平原西南方向,据市区28公里,幅员面积330平方公里,属于成都远郊范围,与崇州、大邑、邛崃、双流接壤,辖10镇1乡1街道,常住人口37万。


新津崛起的这些年



新津给我的印象就是被权贵提点的穷酸秀才。

两年来,从岌岌无名被推上前台,新津变得好不热闹。

2017年3月,成都主城区及近郊纳入限购范围,大量的购买人群和资金涌向了成都周边不限购的区域,眉山、简阳、新津、青白江等三圈层房价跟风涨价,新津则是其中佼佼者。

究其原因有三点,城市区域发展、交通规划、限购政策。

1

成都向南发展,是十多年前就开始的事情。

十多年来,人民南路南延线成为成都最国际化的区域——国际城南,且还在一路向南,房价顺势涨到两万上下,麓湖生态城等高端定位的楼盘除外(更高)。

当城市南向发展到华阳甚至兴隆湖以后。

2017年7月,成都定调的“十字方针”,“东进、南拓、西控、北改、中优”五大分区范围划定。

新津同双流、天府新区一同划进“南拓”范围。

《成都产业发展白皮书》对成都市对南拓区域产业空间布局表述,南拓区域有7个重点产业园区,新津就占据了其中的3个,分别是:

天府新区南区产业园、四川农业博览园、梨花溪文化旅游区

新津崛起的这些年


原来的新津,是一个购房人群“不考虑”的一个偏远地带,有五津老城、牧山新城、岷江新城三大组团。

现在,随岷江新城划入天府新区,天府新区南区产业园、四川农业博览园、梨花溪文化旅游区三大重要产业园打造,新津已经开始承担成都南部区域中心的主要功能。

三大园区分别以制造业、农业、旅游业三大主题产业打造。

天府新区南区产业园南拓的产业支点和天府新区高端制造业承载地,为成都科学城提供技术转化和创新孵化,预计2020年工业总产值突破1000亿元,2025年将突破2000亿元。四川农业博览园规划面积103平方公里,打造“中国农博小镇”,规划布局“农博园区、功能配套区、田园综合体”三大空间。计划到2019年,农博园区基本建成,功能配套区、田园综合体初步呈现,成功举办2019年四川农业博览会。梨花溪文化旅游区占地54平方公里,利用双机场区位优势,以文化休闲旅游、山水运动旅游、生态度假旅游为核心产业,重点开发和建设“创意经济”和“绿色经济”。

三大园区的打造为新津带来产业红利、人口红利,提高地区生产总值,城市南向发展带来的利好开始突显,再加上媒体热捧,新津迅速出现在房企和购房者视野。


新津崛起的这些年



另外,“新津撤县设区”事件是新津迅速走红的重要因素。

2017年9月,新津县政府通过了“新津撤县设区”的议题,将报请成都市政府同意撤销新津县设立成都市新津区,并由成都市政府转报省政府、国务院审批。

如果申请成功,新津将成为继双流县和郫县之后,又一个撤县设区的县级城市。


新津崛起的这些年


“新津撤县设区”的事件被媒体搬出台面,进行大篇幅报道,并分析撤县设区的利好,也对撤县设区后的新津发展作出预测。

如果真的撤县设区,新津发展将由全市统筹,可以获取更多资源,与成都及周边区域协同联动发展。同时,中心城区的人口和功能往新区转移,构建产业生态链生态圈。


以温江为例,2002年温江撤县改区后,制约经济发展的许多障碍得到消除,提升了新设区和中心城市的发展速度。温江县在撤县改区的第一年,第二产业增加值比上一年增加了25.8%,极大促进了其工业化进程,GDP增长19%,财政收入增长28%。

不过,按目前的情况来看,泯江新城划入天府新区,新津撤县设区可能稍缓。

总之,撤县设区和房产税一样,“靴子还未落地”,现在具备太多不确定因素。

2

新津通地铁和交通规划带动新津房价上涨。

正如传言地铁18号线规划到四川资阳的时候,资阳某盘单价也曾一度飙升破万。

而新津的地铁不似资阳地铁那样捕风捉影。

2016年12月,10号线二期新津段正式开工。

在新津范围内,设花源站、新津站、花桥站、五津站、儒林路站、刘家碾站、新平站7个车站,预计2019年底通车。

建成后,新津将是成都首个开通地铁的县。

更远期的规划有地铁12号线及地铁21号线通往新津,主要串联双流机场和兴隆湖区域。


新津崛起的这些年



“地铁一响,黄金万两”,地铁10号线二期在新津规划7站1场,7个地铁站按照不同的功能和风格打造,以最大程度带动新津的产业发展。

在规划中,重点站有新津站和五津站。

新津站是成都市首批启动的13个TOD示范站点之一,属于片区级站点,打造交通枢纽与旅游集散地相结合的“城市客厅”;五津站是新津县的示范站点,属于组团级站点,打造城市商业商务及公共活动中心。

地铁10号线二期开通后,将大幅度刺激新津产业发展。

按照目前10号线的运行速度来估算,通车之后从新津县城乘坐地铁至双流机场约23分钟,到太平园约35分钟,新津与成都主城区的时间距离拉近,机场往来更便捷。

除了地铁站以外,新津县还计划新建一座集班线客运、出租车、公交车、P+R停车场等交通功能的综合交通枢纽站,即新津县综合枢纽站建设项目。


新津崛起的这些年


从新津县的规划图来看,车站/综合体周围还配套了多座学校和商业,包括北大附中新津为明学校、花源幼儿园、成都职业技术学院(花源校区)等,未来这里将大大方便上学放学的在校生。


新津崛起的这些年



此外,新津县还修建了有轨电车R1线示范段,不过修建完成后一直未投入使用,根据官方的说法,现有轨电车R1线一期(3.71公里)主体工程已建成,由于线路里程较短,不具备运营条件,暂未考虑运营,目前仅作为调试使用。同时,受工程建设融资模式影响,R1线后继建设项目将以吸纳社会资本参与方式进行建设,待上述事宜完成后,有轨电车R1线二期工程、停保基地及相关运营配套设施将逐步建成实施,达到运营的条件。高铁方面,目前新津有两个高铁站,但无论是新津站还是新津南站,距离县城都在8公里开外,两座车站目前停靠车次也都比较少,新津站有11个车次停靠,新津南站有10个车次停靠,而且首末班车时间都不是特别合适。


未来新津县将形成三高(第二绕城高速、成雅高速、成乐高速入城段)、五轨(成绵乐城际铁路、成昆铁路、地铁10号线、地铁12号线、地铁21号线)、七快(成新蒲快速通道、大件路、新科大道、西新大道、新创大道、正公路、天新邛快速路)的交通格局。

新津占据有利位置,有地铁、高铁、有轨电车等轨道交通加持,加上第二绕城高速、成雅高速等公路,各自方式与双流机场、成都市区、天府国际机场相连,是发展迅速的重要原因。

3

伴随着南拓的发展策略和交通越来越便利,再加上限购影响,新津县的地价猛涨,房价也迅速翻倍。

地价

2016年,恒大一口气拿下新津9块地,共422.88亩,平均楼面地价仅467元/㎡。

自此,开启新津土地市场交易篇章。

数据显示,2017年新津平均成交楼面地价为5321元/㎡,在同类区(市)县中均列前茅。

2017年10月,太行瑞宏以7770元/平米楼面地价拿下新津一宗地块,创下新津楼面地价新高。

2018年4月19日,金融街成都置业有限公司和四川雅居乐房地产开发有限公司,分别以6234元/平米、6324元/平米楼面地价竞得两宗地块。

2018年8月,中房拿下新津的一宗低密地块,楼面地价为4800元/平米。


新津崛起的这些年


2019年3月5日,在“2019新津城市价值推介暨项目集中签约仪式”上,新津县向外界集中推介合计约1673亩的优质土地。

其中,重点推介的“三城”范围内,共有9宗约613亩优质土地,包括五津水韵城拟供应的2宗约170亩、岷江创新城拟供应的4宗约208亩、牧山健康城拟供应的3宗约234亩。

2019年3月27日,四川融创基业房地产开发有限公司以楼面地价5819.70元/平米成交,溢价率42.65%,这也是新津最近拍卖的一宗土地。


新津崛起的这些年


2018年-2019年新津土地成交数据,由锐理数据整理。

目前,包括恒大、北大资源、融信、雅居乐、花样年、保利、龙湖等在内的20多家知名房企已悉数进驻,以首置首改为主力产品。

此外,领地、新城、金科等房企也通过收购的方式拿地,成功挤进新津。

房价

新津的房价崛起要从2016年说起。

2016年11月,成都某大型中介代理新津岷江新城一项目,以3900元/平米的超低起价,在主城区疯狂推广,这是为数不多的除别墅外的远郊项目吸引到了主城区购房者。

该项目在获得热卖的同时,售价也已逐渐攀升到5500元/平米左右。

随后,2017年3月,随着成都近郊区域限购的收紧,更多外溢购买力涌入新津,新津高层住宅一度出现了供不应求的现象,新津房价开始攀升。

数据显示,新津房价从2016年第4季度的4868元/㎡到2018年第4季度的9565元/㎡,涨幅约4697元/㎡。

根据链家二手房参考均价,新津房价在2018年5月登顶,达到11210元/平米,目前二手房均价大约维持在9640元/平米左右。

新津崛起的这些年


2018年新津拿地的雅居乐和花样年已经有产品呈现。

3月28日,雅居乐锦城拿地楼面价6324元/㎡,在售均价约12300元/平米(带装修);

4月19日,花样年看今朝拿地楼面价5250元/㎡,在售均价约13000元/平米(带装修)。

另外,3月29日开盘的别墅产品保利荔园天府和悦花园开盘清水价大概在15000元/平米。


新津崛起的这些年


自摇号以来,新津的房价就已经从五六千成功破万,成为远郊中的佼佼者。甚至,在中签率方面,也出现过0.74%这样的低中签率。

其实,在新津的五津老城、牧山新城、岷江新城三大组团中。

五津新城板块配套相对完善,集中了新津的政务办公、交通、教育、医疗等配套,但是持续购买力有限。

牧山新城以别墅项目为主,距离成都较近,可以吸附双流或其它区域的部分购房者,但整体入住率偏低,导致周边配套缺乏。

岷江新城板块离兴隆湖最近,并划入四川天府新区大范围内,是新津未来产业发展的重点区域。但是以工业园区为主,周边配套暂不完善,距离地铁10号线较远,且受航线影响,居住体验不佳。

现在买新津,就是买未来。

进一步是黄昏,退一步是人生。

5.15新政是新津房地产市场的转折点。

在限购、限售的作用下,外地购买力、投资客撤离,来自成都主城区的购买力开始回收,新津本地购房者对高房价的承受度有限,新津市场下行,二手房均价持续下跌,新房去化缓慢。

2018年6月-11月,新津19个项目拿证,共6357套房源。恒大、龙湖、龙光、领地、新城、隆鑫等项目先后开盘。价格便宜的刚需房、开盘房源较少的别墅去化情况尚可,价格在1万+/㎡的精装房,报名人数不多,去化率最高仅40%。

2018年下半年,新津迎来了存量的新高峰,按目前的销售进度,库存需销售18个月左右。

总体来说,目前新津房价与成都一些近郊房价相差无几,但是区域配套相对不足,再加上楼市降温,购买乏力,处于一个比较尴尬的境地。如果入手新津房产,需等待新津配套完善,做好长期持有的准备。


PS.文章中数据来自链家、锐理数据,所讲观点仅作为参考,不作用于买房及投资建议。

· END ·


原文标题:新津崛起的这些年
原文发布时间:2019-04-03 11:06:00
原文作者:四川新楼市。

本文关键词新津2020房价暴涨,获取更多相关信息,请访问本站首页。
扩展链接: 竞价托管
猜你喜欢
延伸阅读:
本月排行